Какво рискове могат да възникнат от лизингодателя във връзка с ремонта на обекта на лизинг

При сключването на договора за наем между страните сподели задължението за поддържане на лизинговия обект. По подразбиране, на наемодателя трябва да направи основен ремонт на наетия имот (ал. 1, чл. 616 от Гражданския процесуален кодекс). Наемателят като общо правило задължава да поддържа имота в добро състояние, за да се направи ремонт и да поеме разходите на имота (Sec. 2, чл. 616 от Гражданския процесуален кодекс). Въпреки това, в договора, тези отговорности могат да бъдат разпределени по никакъв начин.

В този случай, на наемодателя може да има известни рискове във връзка с ремонта на наетия обект. Например, ако ремонта ще бъде с лошо качество или ако след ремонт променят значително състоянието на обекта под наем. Рискове ще зависят от това коя от страните по договора ще бъде за ремонт на имота.

Това, което трябва да се разгледа от наемодателя при изпълнение на задълженията си по основен ремонт на обекта на лизинг

Основен ремонт се извършва обикновено от собственика на земята или от името на друго лице. Що се отнася до капиталови ремонти могат да бъдат свързани с определени недостатъци за наемателя, датата на ремонтните работи трябва да се обсъди с наемателя. Това може да стане както при подписването на договора за наем или акт на приемане и предаване на недвижими имоти, а по-късно с подписването на допълнително споразумение между страните. Уверете се налага със срок на валидност и час на основен ремонт, за да не пречи на наемателя да ползва имота безопасно. В противен случай, наемателят може да претендира, че наемодателят нека използваме наетите помещения и да поиска разваляне на договора в съответствие с параграф 1 от част 1 на член 620 от Гражданския процесуален кодекс.

Уважаеми читатели! Нашите членове говорят за това как да се реши типичен данъчни и правни въпроси, но всеки случай е уникален.

Въпреки това, в някои случаи, за да се споразумеят предварително за капиталови ремонти трудните. Това се отнася за тези ситуации, в които ремонтите капиталовите причинени от спешна необходимост и без използването на предмета на договора за наем не е възможно (например, след случилото се в залата за пожар).

Това, което трябва да се разгледа на наемодателя, ако акцизът за основен ремонт на наетия обект се определя на лизингополучателя

Ако задължението за извършване на основен ремонт на лизинговия обект в договора се определя на лизингополучателя, а след това на наемодателя може да се появят следните рискове.

1. Рискът от лошото представяне на ремонта на наемател.

Ако наемателят извършва своите сили или силите на привличане на организацията основен ремонт на наетия имот, а след това на наемодателя може да бъде разбираеми опасения за качеството на извършената работа.

На Съвета. За да се намали този риск, е необходимо да се предвидят в договора или в отделно допълнително споразумение от следните условия:

• в края на ремонта като цяло и всеки отделен етап на изпълнение на работата, всички резултати трябва да бъдат взети от лизингодателя;

• работа ще се счита за приета от момента на подписване на приемо-предавателния протокол за извършената работа;

• искове за скрити дефекти, може да бъде предявен от лизингодателя на лизингополучателя в продължение на две години от датата на подписване на приемо-предавателния протокол на работа;

• извършва сертификат приемане произведения е основата за компенсиране на разходите за основен ремонт на недвижимо имущество в наема (или за компенсиране на разходите за ремонт в различен ред, съгласуван от страните).

Това ще позволи на собственика на земята, за да се покажат резултатите от извършената работа и, ако е необходимо, да представи на наемателя на съответните изисквания на ремонтите за приготвяне на ниско качество.

Освен това, в договора или в допълнително споразумение към него, можете да посочите за ремонт наемател сили, но под контрола на собственика на земята. По-специално, че е възможно да се установи правото на наемодателя да наблюдава напредъка на работата, техническата документация, размерът на разходите, кандидатурата на главен изпълнител, и така нататък. N. В този случай, се извършва под контрола на работата на наемодателя ще бъде кредитирана на наемателя в наема.

2. Рискът от незаконен реконструкция или други значителни промени Изпълнение наемател собственост.

В хода на основен ремонт на основните характеристики на недвижими имоти могат да се променят. Така например, в резултат на основен ремонт на нежилищни сгради до редица промени в помещенията.

Съвет: В тези случаи, можете да направите следното:

1. Ако по някаква причина на наемодателя не е доволен от промяната в основните характеристики на недвижими имоти, трябва да се изпрати на наемателя писмен мотивиран отказ за приемане на извършената работа, съдържащ подробно описание на причините за този отказ. В този случай, ще се приеме, че наемателят е неправилно извършен ремонт съоръжението под наем. Посоката на наемодателя на наемателя подробен писмен отказ ще предотврати повторението на спорове между страните по отношение на обема и качеството на необходимите ремонти. В допълнение, в случай на съдебен спор мотивиран отказ на лизингодателя да приеме извършената работа (заедно с документите, потвърждаващи получаването на такова неизпълнение от страна на наемателя), тя ще служи като доказателство за недобросъвестно поведение на наемателя. Следователно, за да продължава да подпише с акт на наемодателя на приемане направени ремонти без коментар, на наемателя ще трябва да донесе на техническите характеристики на обекта на лизинг с оригинала. Например, за да се премахне реконструкция на помещения и съоръжения, за да донесе на границите в първоначалното му състояние.

2. Дори ако на наемодателя не е против да променя спецификациите на лизинг обект, имайте предвид, че тези промени ще изискват одобрението им от съответните регулаторни органи, а вероятно и да прави промени в договора за наем. Например, ако е имало реконструкция на помещения, той трябва да бъде съгласуван с органите за технически инвентаризация. Ако, обаче, се наблюдава увеличаване в района на обекта на лизинг, тя също така ще изисква промени в Единния държавен регистър, получаване на нови нормативни документи и да прави промени в договора за наем, а ако договор за наем е регистрирана, и регистрацията на допълнително споразумение към договора.

Ето защо, наемодателят трябва да се вземат предвид рисковете, които могат да бъдат свързани с промени в основните технически характеристики на предмета на договора за наем.

Например, един собственик може да се съгласи с малка реконструкция помещения. Въпреки това, в този случай, е необходимо приемане на извършените работи да се уточни в акта, че задължението за издаване на реконструкция в установения ред е на лизингополучателя и за сметка на последния.

В случай на значителна промяна в техническите характеристики на наетия обект на наемодателя трябва да изисква привеждане на лизинговия обект в оригиналния им вид, като се има предвид, произведени ремонт. В този случай, можете да посочите свои контрагенти на задълженията си за връщане на имота в същия вид, в който е приет с оглед на направен ремонт.

3. Рискът от привеждане на наемателя за възстановяване на неоправдани разходи.

Тя може да се случи, че наемателят да представи на офсет сума по-голяма от сумата на ремонт. Или, обратно, да се направи ремонт по-скъпо от очакваното наемодателя.

На Съвета. за да се избегнат тези рискове, трябва да се регистрирате в задължението по договора на наемателя към наемодателя да се съгласи на обхвата и разходите за ремонт. Съчетаване на обема на извършената работа и за цената им обикновено се извършва чрез включване в бюджета за основен ремонт. Прогнозата ще се счита за постигнато споразумение за подписването му като лизингополучателя и лизингодателя. В допълнение, договорът също трябва да предпише и задължение в съгласие с документацията на наемодателя за основен ремонт (проектиране и позволява документацията).

В този случай, на наемодателя ще бъде в състояние да блокира предварително проверите обекта на произведения и тяхната цена, както и, ако е необходимо, възражения и да коригира тези параметри.

В допълнение, договорът може да бъде ясно посочено, че несъответствието с лизингодателя размера и разходите за ремонт на наемателя губи право на обезщетение за направените разходи във връзка с ремонта.

В някои случаи на наемодателя ще трябва да компенсира лизингополучателя разходите за основен ремонт, извършена без негово съгласие

При прилагане на разпоредбите на Гражданския процесуален кодекс, във връзка с основен ремонт, извършени от лизингополучателя, без съгласието на наемодателя, има трудна ситуация. Фактът, че наемателят има право да прави дължи на наемодателя ремонт на наетия имот, ако собственикът не изпълни задължението независимо (чл. 4, ал. 1, чл. 616 от Гражданския процесуален кодекс). В същото време, на наемодателя не е длъжен да възстанови на наемателя на разходите на постоянни подобрения в имота, които са били направени без негово съгласие (н. 3 на чл. 623 от Гражданския процесуален кодекс). Ето защо, на практика има дебати за това дали тя може да се разглежда като основен ремонт на постоянни подобрения на имота. Ако отговорът на този въпрос наемателят ще има право на възстановяване на разходите за извършването на ремонтни дейности, с положителен - няма да бъдат възстановени разходите за основен ремонт на наемателя.

Ако се опитате да хванете същността на въпроса, може да се заключи, че ремонтът все още трябва да бъде назначен за постоянни подобрения възрази на договора за наем.

Съдилищата са подходящи за справяне с този проблем, както следва. Съдът се прилага някои от разпоредбите на Гражданския процесуален кодекс на България в зависимост от обстоятелствата и условията на договора за наем.

Така че, ако се установи, че наемодателят е необходимо за извършване на основен ремонт, но в определения час не е направил нито при ремонта имаше спешна нужда от съда да приложи член 616 от Гражданския процесуален кодекс на Република България и ще задължи собственика да възстанови на наемателя стойността на произведения основен ремонт.

Въпреки това, за това е необходимо да се спазват редица допълнителни условия:

• наемателят ще трябва да докаже наличието на неотложна необходимост за изпълнение на основни ремонти;

• наемателят ще трябва да докаже валидността произведени за големи разходи за ремонт.

Наемодателят трябва да вземе предвид, че наемателят да докаже в съда, за съществуването на тези две условия често са много трудно.

Казус. съдът отказа да възстанови на наемателя за разходите за ремонт, тъй като ремонтът е направен без съгласието на наемодателя при липсата на спешна необходимост

Ищецът (наемателя) заведоха дело срещу ответника (лизингодателя), за да се възстанови загубите, които правят цената на капиталови ремонти на наети помещения.

Решение на съда от първа инстанция искът е бил отказан. Апелативният съд потвърждава решението.

Ищецът е подала жалба до Върховния съд, което е знак за незаконността и недействителност проведе в случай на съдебни актове.

Както се вижда от материалите по делото, на наемателя в договора, получена от помещенията наемодателят с акт на приемане и предаване, където е посочено, че санитарното състояние на обекта е задоволително.

Един месец след сключването на договора, ищецът иска от ответника с предложение да се осигури присъствието на представител на собственика, за да се проведе изследване на техническото състояние на помещенията под наем с участието на специалисти. Ищецът счита, че експлоатацията на помещенията е възможно само след основен ремонт. Според експерти, получена от ищеца, на техническото състояние на основните носещи конструкции на сградата, вътре в помещенията анкетираните посочват като неприемливо и индивидуални проекти - като авариен. След получаване на становището на експертите на ищеца поиска обвиняемият да извърши основен ремонт на помещенията, отдавани под наем или да се съгласява на процедура за ремонт. Въпреки това, тъй като не бяха получили отговор от страна на ответника, ищецът проведе голямо техническо обслужване, свързано изпълнители. След това, ищецът установи, че разходите за основен ремонт на помещения под наем е загуба за него, и да се обжалва в съда с иск за възстановяване на разходите на извършената работа.

Апелативният съд заявява следното. Основен ремонт на наетия имот е неговите постоянни подобрения, и като общо правило е възможно само със съгласието на наемодателя. Капиталови ремонти без съгласието на наемодателя е възможно поради спешната необходимост и ако собственикът не изпълни задълженията си за неговото производство. Доказателства в подкрепа на основен ремонт на наети помещения във връзка с неотложната необходимост и избягват наемодателя е правен основен ремонт, в действителност липсват.

От акта на приемане и предаване, следва, че към момента на прехвърляне на ответника да ищеца под наем помещения за тяхното хигиенно състояние на е задоволително.

Ищецът по-низша инстанция също заяви, че искането за проверка, за да се установи необходимостта от основен ремонт на произведените обеми от ищеца. Въпреки това, за да отговарят на това искане е било отказано, поради факта, че наетото помещение са изгубили първоначалното им състояние, в резултат на основен ремонт.

По този начин, ищецът е бил отказан дело се дължи на факта, че:

• ищеца към датата на подписване на приемане и предаване съоръженията не са обявени претенции за състоянието прехвърлени на помещенията и тяхната пригодност за използването по предназначение;

• ищецът не е получил от наемодател предварително разрешение за извършване на ремонти;

• ищецът не успя да докаже, спешната необходимост да се направи основен ремонт на помещенията. В тази ситуация, доказващи този факт е много трудно, тъй като наемателят е изпратил писмо до лизингодателя за ремонт, след като само месец след акта пое върху имота в задоволително състояние.

Ако наемателят не е доказал, че наемодателят не е изпълнила ремонт или, че поведението му имаше спешна нужда, а след това съдът заключи, че наемателят направи своя собствена работилница се постоянни подобрения на наетия обект. И тъй като в този случай, постоянни подобрения ще се извършва без съгласието на наемодателя, съдът прилага чл 623 от Гражданския процесуален кодекс на Република България, а наемателят отказва да възстанови разходите за ремонти, направени.

Казус. Съдът счете, основни ремонти, извършени без съгласието на наемодателя, трайни подобрения в имота, цената на която не се възстановява на наемателя

Както е установено от съдилищата на договор за наем трябва, че имотът е отдаден под наем в добро състояние, подходящ за използване. Задължение за извършване на основен ремонт на сградата в съответствие с договора се дава на собственика на земята. Според споразумението наемателят се задължава да не извършва реконструкция на помещенията, подмяна на ВиК и други капиталови ремонти без съгласието на наемодателя, неделими подобрения на наети помещения за производство само с писмено разрешение от собственика на земята.

В резолюция на спор съдилищата, посочени в член 623 от Гражданския процесуален кодекс, съгласно който:

• ако лизингополучателят е направил със собствени средства и със съгласието на собственика на земята, за да се подобри наетия имот, неразделна без увреждане на имота, той може, след прекратяване на договора за възстановяване на разходите за тези подобрения, освен ако не е предвидено друго в договора за наем;

• цената на неделими подобрения на наетия имот, направени без съгласието на наемодателя, не се възстановява, освен ако не е предвидено друго в закон.

По този начин, изпълнението на капитала работи без разрешение и предварителното съгласие на собственика на земята съдилища разглеждат като прави без разрешението на постоянни подобрения от страна на лизингодателя до имота, който по принцип не подлежи на връщане.