Управление на жилищни сгради

Българската Конституция утвърждава правото на всеки гражданин да притежават собственост и да притежава, използва и се разпорежда с него самостоятелно или съвместно с други лица. Горната конституционната разпоредба е отразено в жилища законодателство: собствениците на жилищни и нежилищни помещения в жилищен блок в своя преценка и в собствените си интереси управляват многофамилна сграда с апартаменти с минимална намеса от страна на властите. В България има постепенно поява на собственика, на разбиране за ролята си в ефективното управление на недвижими имоти, увеличаване на неговата стойност и пазарна привлекателност. В тази статия ще се опита да формулира концепцията за "управление на апартамент жилищна сграда", се определят условни критерии за избора на метод за управление на сграда с апартаменти и означаване на договорни връзки с всеки метод за контрол.

Какво е управление на сградата?

Новоприетият Жилища кодекс на България не дава на понятието "управление на апартамент жилищна сграда", въпреки че жилищни сгради, посветени цял раздел. Общо разбиране на смисъла на едно явление има теоретична и практическа значимост. Работа с основната терминология и понятия в повечето случаи елиминира техните многобройни интерпретации. С цел да се даде определение на всяко явление, е необходимо да се подчертае знаци.

Признаци на управление на жилищен блок:

• Дейности. Мениджмънт - винаги е дейност, процес, удължен във времето. Времева рамка за управление на бетон жилищна сграда зависи от жизнения цикъл на къщата - от времето, когато е бил построен и преди разрушаването.
• Object. всеки контролен вектор е насочен към даден обект.

Управление обект изолиран апартамент строителни форми на управление:

• управление на жилища - това е дейност за всички управление на съоръженията (апартаменти, стаи), намиращи се в собственост на един човек;
• управление на етажната собственост в къщата - собствениците на помещенията се извършва на място или от лице, наето от страна на собствениците.

По този начин, като цяло, обект на една жилищна сграда в полза на управление. Въпросът е, какво се счита за сграда с апартаменти. Колко къща трябва да бъде поставен и собствениците на тези помещения на къщата могат да се разглеждат на апартамент? Този въпрос не е регламентиран в жилищното строителство кодекс. Въпреки това, въз основа на установената практика, сградата може да се счита за дома с две или повече места в присъствието на най-малко един от собственика на помещението.

Предмет. Предметът на управление - един човек, група от хора, специално създаден орган или обществото като цяло, което се отрази на управляван обект, за да се гарантира нейното функциониране и движението към определена цел.

• осъществява управление и организационна работа;
• взема решения;
• Той постига целите си.

При управлението на апартамент сграда, обект на управление са собствениците на помещения в жилищна сграда (първичен обект), или лицата, участващи в управлението на дома (обект на непряка). В някои случаи, предмет на управление на жилищен блок може да бъде местните власти (в случай, ако собствениците не могат да си избират начина на стопанисване на тяхното управление на фирмата, избрани на местните власти, ал. 4, чл. 161 LC RF).

Целесъобразността. Всички дейности по управление са определени цели и задачи. По този начин, за управление на жилищен блок се извършва с цел да се осигури: благоприятни и безопасни условия за гражданите, живеещи, правилното поддържане на общата собственост в панелен блок, обръщайки използването на общата собственост, както и предоставяне на публични услуги на гражданите, живеещи в тази къща.

Съгласуваност и единство. Управление на сградата, жилищни и нежилищни помещения, които принадлежат на различни собственици, може да се извършва само въз основа на единни условия, одобрени от тях. Собствениците могат да произвеждат тези условия себе си или да делегират правата си на тяхното образуване на правоимащо лице, което ще представлява интересите на всички собственици в избора и сключването на договори с дружествата за управление.

По този начин, управлението на многофамилни сграда с апартаменти - координирана дейност на собствениците на помещения в жилищна сграда, или лицата, ангажирани от тях, насочени към осигуряване на благоприятни и безопасни условия за гражданите, живеещи, правилното поддържане на общата собственост в панелен блок, обръщайки използването на общата собственост, както и предоставяне на административни услуги на гражданите, живеещи в тази къща.

Как да изберем начин на стопанисване?

България Жилища кодекс налага на собствениците на задължение помещения за избор на начин на стопанисване на годината преди датата на търга за избор на управителен организация от местните власти. Много е вероятно, че датата на такива оферти трябва да се знае предварително, че е, поне не по-малко от една година.

LCD България предлага три начина за управление на сградата:

• пряко управление от собствениците на помещения в жилищна сграда;
• управление на собствениците на жилища асоциации или жилищна кооперация или друга специализирана потребителска кооперация;
• Контрол на организацията.

Изборът на метод за контрол зависи от това как много апартаменти в къщата, доколкото платежоспособност и дисциплинирани граждани, някои от управляващите дружества да имат жилища на пазара и комуналните услуги, какви отношения създадена с организации resursosnabzhayuschimi дали са инсталирани obschedomovye и всеки апартамент измервателни устройства и т.н.

Критерии метод (условно) избор за контрол на дома:

Защита на правата и законните интереси на собствениците на помещения в къщата

Собствениците на помещенията в къщата си да упражняват своите права и законни интереси на лицето, или чрез представители.

Ако функцията е да защитава правата и законните интереси на собствениците, изложени в Хартата на Hangouts в ефир, LCD, PC, собствениците могат да кандидатстват директно пред в ефир, LCD, PC. Controls в ефир, LCD, компютър или сами да представлява интересите на собствениците или наети за това от професионалисти.

Ако функцията за защита на правата и законните интереси на собствениците на помещенията в къщата е регистриран в договора за управление, че собствениците могат да кандидатстват за помощ директно на управляващото дружество.

Никакви разходи за управление на дома.

- предоставянето на определени услуги на собствените си (портиери, водопроводчици, почистващи препарати); - насърчаване на местното самоуправление под формата на бюджетни средства за ремонт и обучение (член 165 от КТ.); - търговски дейности (Списъкът на дейностите - член 137, LCD. ).

Изборът на организацията за управление на предоставяне на услуги на цени, които да отговарят на интересите на собствениците на помещения в къщата.

Собствениците на помещения в една къща с апартаменти на собствения си метод, избран контрол дома, въз основа на избрани критерии, в зависимост от конкретната ситуация.

договорни отношения

местен контрол

За пряк контрол на собствениците на апартамент изграждане, следните варианти на отношенията с трети страни, организации, които предоставят жилища и комуналните услуги (Фигура 1.)

• Договорите за доставка на обществени услуги (доставка на топла и студена вода, канализация, електричество, газ, отопление) са всеки собствениците на помещения в къщата от свое име.
• Договор за услуги за поддръжка и ремонт на общата собственост в панелен блок са всички или по-голямата част от собствениците на помещения в къщата. В този случай, всички или повечето от собствениците действа като страна в договора.
• В интерес на всички собственици на решението на общото събрание на собствениците на помещения в жилищен блок, в отношенията с трети страни могат да действат един от собствениците на пълномощното от другите собственици на помещенията в къщата.

Фиг. 1.
Сключване на договори за обществени услуги
Всяка стая в къщата от собственика

Сключване на договори за жилищни услуги,
една от страните, които са всички собственици на помещенията в къщата

Договори за комунални услуги
от името на всички собственици на помещенията в къщата на един от собствениците,
Пълномощно

управление в ефир, LCD, PC

При управлението на жилищен блок на собствениците на жилища един (жилищна кооперация, други потребителски кооперативи), тези лица имат право да сключат в съответствие със законите на договор за управление на България жилищен блок, както и относно съдържанието на договори и поддържане на общата собственост в жилищни сгради, договори за предоставяне на обществени услуги и други договори в полза на собствениците на помещения в къщата.

По този начин, има две схеми на договорни отношения между собствениците на помещенията, в панелен блок и организации, доставчици на жилища и комуналните услуги в управлението на дома, като начин на Hangouts в ефир, LCD, PC (Фигура 2.)

• Собствениците на помещения в жилищен блок делегат на правото да се подписват договори за доставка на собствениците на жилища жилищни услуги (LCD, PC). Прехвърляне на функции на сключването на договори може да се фиксира в решението на общото събрание на собствениците, чартър в ефир, LCD, PC в договора за управление.
• Собствениците на помещения в жилищен блок делегат на правото да подписва договори за доставка на собствениците на жилища жилищни услуги (LCD, PC), както и собствениците на жилища (LCD, PC), от своя страна, потребителят сключва договор за управление с управляващото дружество, което извършва доставчик на търсене, и стига до заключението, договори с тях от името на сдружения на собственици (LCD, PC).

Фиг. 2.
Договори за комунални услуги Хоа,
LCD, PC от името на всички собственици на помещенията в къщата

Договори за жилища и комуналните услуги организация за управление на
от името на Hangouts в ефир, LCD, PC

управление на управляващите организации

При избора на метод за управление на управляващото дружество жилищна сграда, собствениците на помещения в жилищна сграда сключват с избрани договори за управление за контрол, които трябва да бъдат посочени:

договор за управление, сключен с финансиращата организация за всички свои функции, е предмет на признаци на договора за предоставяне на платени услуги, предоставяни от гражданското законодателство.

В съответствие с чл. 780 от Гражданския процесуален кодекс, освен ако не е предвидено друго в договора за платен или предоставянето на услуги Изпълнител (управляващо дружество) трябва да предоставя услугите, лично. Това означава, че самата организация за управление или има част от жилища и комуналните услуги на договор за управление на жилищна сграда или посредник между собствениците на помещенията в къщата и доставчици на комунални услуги.

Договори с организации - доставчици на жилища и комуналните услуги са организация за управление с доставчици от името на собствениците на помещения в къщата (Фигура 3.).

Фиг. 3.
Договори за управление на публичните услуги
организацията от името на всички собственици на помещенията в къщата

По този начин, на съществуващото законодателство на жилища като цяло отразява адекватно на реалностите на съществуващите отношения в областта на управлението на многофамилни жилищни сгради, предлага на собствениците възможността да изберат най-удобния метод за управление на недвижима собственост като инструмент на собствения си право на собственост на разположение.